부동산 전세 월세 계약시 주의사항(꿀팁포함) 특약사항 등기부등본 전세권설정 확정일자 아파트 빌라 원룸 오피스텔 신혼부부 사회초년생

최근들어 뉴스나 언론매체, SNS 등을 통해 전월세 계약이 잘못되어 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 늘고 있다. 특히  첫 전세집을 구하는 사회초년생이나 대학생, 신혼부부의 경우에 이러한 어려움을 많이 겪는다. 오늘은 전세계약시 주의사항을 통해 어떤 점을 조심해야 하는지 확인해보도록 하자. 

1. 직접 눈으로 확인하기

요즘에는 다X, 직X, 네이X부동산, X갱노노, 피터X좋은집구하기 등 방을 볼 수 있는 어플들이 정말 많이 발달되어 있고, 직관적으로 인터페이스도 잘 구성해둬서 전세를 위해 찾는분들이 쉽게 접근 할 수 있다. 직접가지 않아도 주변환경이 어떠한지, 집 내/외부는 어떠한지, 가격대에 맞는지, 원하는 근처 편의시설 등이 있는지 등 정보를 손쉽게 확인할 수 있다. 직접 발품 팔지 않고 손품만 팔아서 집을 구하는 세상이다. 하지만, 절대적으로 사진만 보고 계약하는 일은 없어야 한다. 만에 하나 문제가 생길 수 있으니, 꼭 직접 보러 가봐야 한다. 가능하다면 수압, 햇빛여부, 벽지상태, 부동산이 정상적으로 운영하는 곳인지 등 확인해볼 필요가 있다.

 

사진으로만 보고 결정하는 사람은 아무도 없을 것이다. 허위매물이 허다하기 때문에, 이를 방지하기 위해서라도 꼭 부동산을 방문해야하며 해당 집을 찾으면 꼭 확인하고, 부동산도 직접 가보는 편이 나을 것이다.  방문시에는 누수, 결로, 곰팡이, 수압, 보일러 작동유무, 도배나 장판 상태, 관리비납부상태 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 만약 문제가 있을 시 이에따른 해결 여부를 확정받고 계약을 진행하는 것이 좋다.

 

또한 집내부를 살펴보았다면 외부적으로도 상태를 확인하는 것이 좋다. 차가 있다면 주차장 사용여부와 주차비를 포함한 관리비의 상태, 마트나 편의점, 관공서, 학교, 지하철 등 교통편까지 각자의 라이프 스타일에 맞추어 환경을 살펴보는 것이 좋다. 

2. 등기부등본 확인하기

전월세 계약 체결 전 반.드.시 등기부등본을 통해 등재된 집의 상태를 확인해야 한다. 전세계약 시 주의사항에서도 가장 중요한 것이 바로 이 서류 확인이다. 등기소 또는 인터넷등기소를 통해 토지와 건물 등기부등본을 열람하거나 발급받아볼 수 있다. 열람시 700원, 발급시 1,000원의 수수료가 들지만 수수료가 들더라도 꼭 확인하길 바란다. 이 서류를 통해 소유자 정보 뿐만 아니라 압류 여부, 가처분, 가등기 여부 파악을 할 수 있다. 임대차 하려는 건물이 압류 되어 있는지, 가처분이나 가등기 건물 같이 문제가 있는 상황인지 꼭 확인해야 피해를 최소화 할 수 있다.

등기부등본 인터넷으로 확인하기

등기부등본은 표제구, 갑구, 을구로 나뉘어져 있다. 표제부에서는 주소와 면적, 용도 등 부동산에 관한 기본 내용을 담고 있다.

등기부등본의 갑구에는 소유권자를 확인해야 한다. 즉 내가 임차하려는 집의 소유주, 집주인이다. 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 각종 권리가 소유권에 영향을 줄 수 있는지 확인이 필요하다.

등기부등본 을구에는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지 확인해야 한다. 즉, 채권최고액(근저당, 채무)이 얼마나 있는지 살펴봐야 한다. 만약 권리가 존재하는 경우에는 예상되는 주택가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 난 뒤, 자신이 살게 될 주택이 경매에 넘어가게 될 경우를 대비하여 선순위 전세보증금을 공제하고도 자신의 전세보증금의 회수가 가능한지 가늠할 수 있다.

 

이때, 다세대주택은 계약 호실만 보면되지만, 다가구주택의 경우에는 하나의 건물로 취급하는 단독주택으로 보기 때문에 선순위권자들의 보증금의 합과 근저당 금액을 합산하여 매매가 대비 70%를 넘을 것 같다 싶으면 위험하다고 생각해야 한다. 전세계약 시 주의사항의로 가장 중요한게 바로 등기부등본을 통해 소유권자와 근저당 등의 권리를 확인하는 것이다.

 

여기서,  주택매매가격은 국토부실거래가조회 사이트를 참고하면 되며, 등기부등본을 위조한 사기도 종종 들려오기 때문에 이런 일을 막기 위해서는 계약 전 먼저 등기부등본을 떼어 보고, 계약을 진행할지 여부를 확인하면 된다. 그 후 계약 의사를 밝히고 계약서 작성 직전 그 자리에서 새로운 등기부등본을 떼어달라고 요청하시어 확인하는 것도 좋다. 결정을 고민하는 며칠사이에 권리 내용이 바뀔 수 있기 때문이다.

3. 계약 시 집주인 확인하기

앞서, 등기부등본을 확인하라고 언급했는데, 계약시에는 등기부등본의 갑구를 확인하여 등기부 상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 확인해야 한다. 주민등록증 또는 주민등록등보으로 확인하면 된다. 실제 소유자인 집주인이 바쁘다는 핑계로 부동산과 계약서를 작성하는 경우도 있지만, 가능하다면 아무리 적은 금액이라 할지라도 집주인과 직접 하는 것이 가장 베스트이다. 만약, 집주인이 나오지 못하고 대링니과 진행 할 경우는 적절한 대리권이 있는 자인지 여부를 판단해야 한다. 대리인의 신분증을 확인하고, 등기부등본 상 소유자와의 관계, 위임장, 인감증명서를 통해 꼭 확인해야 한다. 

 

여기서 집주인이 2명이면? 그리고 2명 모두 나오지 않는다면? 2명분의 위임장이 꼭 필요하고, 전세 이중계약사기로 피해받은 분들의 대다수가 위임장까지는 확인하였으나, 보증금을 집주인 명의의 계좌가 아닌, 중개사나 다른 사람의 이름으로 된 계좌로 입금했다고 하니, 꼭 집주인 본인인지, 집주인 계좌인지 확인해야 한다.

그리고, 사전에 집주인과 연락하여 확인 작업을 마친 뒤에 보내는 것이 좋다. 현금보다는 계좌이체를 통해 기록을 반드시 남겨두는 것이 필요하다. 현금거래를 해야 한다면, 전세계약 영수증은 꼭 받아두는 것이 좋다. 

4. 가계약금은 신중하게 넣기

가계약금을 입금하고서 더 좋은 집을 찾았다고 한들, 이미 지불한 돈은 다시 받을 수 없기 때문에 애초에 신중하게 넣길 바란다. 계약서를 쓰지 않고 구두로 합의해 가계약금을 입금하였다 하더라도, 엄연한 계약으로 인정하기에 못돌려 받을 수 있음을 기억하자.

5. 계약기간 확인하기

전세계약 만료시점을 꼭 확인해야 한다. 보통은 1년 또는 2년으로 계약이 된다. 만약, 1년 내로 진행하고 싶다면 집주인과 협의 후 계약사항에 넣으면 된다. 계약기간 내 이사를 하게 되면 중개수수료를 임차인이 부담하므로 기간을 잘 생각해서 정리해야 한다. 또, 전세계약 만료 1~3개월 전에 미리 말을 해야 하는 것이 좋다. 

6. 특약사항 넣기

전세계약시 특약은 집주인과 세입자간의 협의 내용을 적는 공간이다. 법적효력을 갖기 때문에 만일의 상황에 대비하는 문구를 넣어두는 것이 좋다. 임대차 계약서의 특약사항을 보면 대부분 임대인에게 있어 유리한 점만 적어 놓은 것을 확인할 수 있는데, 임창니도 요구조건이 있다면 특약에 넣어두는 것이 좋다. 현재는 괜찮다고 여길지 모르지만, 나중에 분쟁이 분명히 생길 수 있기 때문에 만에 하나 분쟁의 소지가 될 것은 모두 기입해 놓는 것이 좋다. 예를 들면 하자 보수에 관한 것이나, 당장 눈에 띄는 하자는 아니나, 집을 직접 보고 체크했을 때 상태가 좋지 않아 추후 하자가 될 여지가 있다면 사소하다고 여기지 말고, 꼭 그자리에서 의논하여 기재 후 계약을 마무리 해야 한다.

 

또, 전세자금대출을 통해 이사하는 분들 중에 가끔 전세대출이 안되는 경우도 있는데, 이는 계약서를 쓰고 나서 받는 것이기 때문에 자칫하다가는 계약금을 날릴 수 있는 상황에 놓일 수 있다. 이 때 특약사항에 이런 문구를 넣어두면 좋다.(1. 집주인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조한다. 2. 임차인의 전세자금대출은 임차인의 책임하에 전세자금 대출이 이루어지지 않으면 임대차계약을 무효로 한다. 이경우 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.)를 넣어준다면 만에하나 전세자금대출이 나오지 않더라도 지불한 계약금을 잃을 일은 없다. 

 

그리고 집주인이 임차인 모르게 대출을 발생시키는 경우가 있는데, 이런 상황을 방짛고자 임대차 계약서에 작성할 때 근저당이나 가압류 등의 문제가 발생할 경우 임대인에 대한 책임, 해약조건, 위약금 사항 등을 적어놓아야 분쟁을 막을 수 있다. 빚이 있는 주택에 전세로 들어가야 할 때에는 특약에 감액등기를 통해 근저당을 말소한다 라는 문구를 적어둔다면 상당히 도움이 될 것이다. 

7. 잔금은 입주와 동시에 지급하기

가끔 보면 계약하시면서 계약금과 잔금까지 한버에 내시려는 분도 계신데 그러면 안된다. 계약하고 입주하기까지의 기간차이가 나다보니 계약 후, 입주할 때까지 근저당이 잡히거나, 압류, 경매 등 어떠한 일이 생길지 모르므로, 계약시에는 계약금(보통 5%또는 10%)만 지불하는 것이 좋다. 잔금은 입주와 동시에 처리하는 것이 맞다. 앞서 계약서 작성 직전 다시 등기부등본을 요청하는게 좋다고 했는데, 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 꼭 새로이 확인하시어 그간에 변화가 생겼는지 확인해 주는 것이 좋다. 돌다리도 두들겨 보고 건너라! 

8. 이사 후 전입신고와 확정일자 받기

전세계약시 주의사항에서 중요한 것이 또 있다. 잔금을 치루고 이사를 했다면, 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 한다. 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 취득하여 보증금을 지키기 위해서이다. 세입자가 주택의 입주(인도)와 전입신고(주민등록)을 마치면 그 다음날 부터 <대항력>이 생긴다. 대항력이란? 제 3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 우선변제권을 뜻하는데, 이 대항력은 집주인이 중간에 바뀌더라도 전 주인과 계약한 기간까지 살고 나가겠다는 주장에 힘을 실어주기도 한다. 전세보증금을 다 받을 때 까지 집을 비우지 않아도 된다. 확정일자를 계약서에 날인하면 전세권 등기를 놓은 것 처럼 효과가 발생하는데, 확정일자를 받은 후에 집주인이 다른 사람한테 근저당권이나 전세권을 설정해줬다 하더라도 그 보다 우선순위가 된다. 또, 경매가 진행된다해도 먼저 배당받을 수 있다.

인터넷으로 확정일자 받기

확정일자를 받는 방법은 주민등록등본 또는 주민등록증을 가지고 임대차계약서와 함께 해당 동의 주민센터나 등기소에 가면 장부에 기재한 뒤 바로 확인 도장을 받을 수 있다. 요즘엔 인터넷으로도 가능하니 꼭 잊지말고, 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 좋다. 등기부에 등재된 부동산 주소와 주민등록상 주소가 동호수까지 꼭 모두 일치해야만 만약에 경매로 넘어갈 때 배당에서 제외되는 일이 생기지 않는다. 기억해두자.

 

9. 거래는 공인중개사무소(부동산) 이용하기

수수료가 아까워 피하겠다면 절대 아끼지마라. 법적인 보호를 받기 위해서는 공인중개사를 통해 거래하는 것이 안전하다고 신신당부하고싶다. 직거래를 통한 사기가 정말 많으니, 수수료 아끼려다 전세금을 잃는 우를 범하지 않길 바란다.