부동산 투자 vs 주식 투자, 당신의 선택은?

일반적으로 대부분 사람들의 경우에는 주식투자보다 부동산(주택) 투자가 상대적으로 훨씬 쉽다. 물론 어느정도의 종잣돈이 있어야 하겠지만, 그 종잣돈에 따라 투자할 상품을 선택하면 된다.

출처:아이플러스

투자 초기에는 수익률보다 얼마나 빠르게 종잣돈을 마련하느냐(저축,절약,소득증가)에 따라 중요하게 나뉘어진다. 5000만원으로 100% 수익을 낸다면 5000만원을 버는 것이겠지만, 4억에 레버리지를 적용하여 10억 부동산을 산다면 50% 수익만 내도 5억 수준이니, 규모 자체가 달라진다. 

 

물론 백분률로 주식 1%안에 들어가는 주식 고수들은 예외로 적용한다. 이런 분들은 주식이 부동산보다 더 빠르게 자산 증식에 도움을 준다. 하지만 어느 정도 규모가 생긴다면 보다 안정적인 부동산 자산을 취득해야 한다. 자산 배분의 관점으로 보았을때는 그러하다. 그리고 주식은 경제의 분위기를 즉각적으로 반영하고, 부동산 시장보다 먼저 반영되는 시장이기 때문에 앞날을 알기가 정말 어렵다. 그러기에 부동산은 남겨야 한다. 마치 잘나가는 사업가가 잘나갈 땐 타인의 명의로 집도 사고, 여러 사업을 벌리는 이유이다.

피터린치가 늘 강조했다. 주식하기 전에, 자가주택마련부터 하라고 하는 것은 다 이유가 있다고 본다. 주식은 사용목적 자체의 가치가 있는 것은 아니지만, 부동산은 실거주로서 사용가치가 있는 것이다. 그리고, 상업용 부동산(일명 상가)는 아무리 싸도 사용가치가 낮으면 임차인이 붙지 앉지만 주거용 부동산은 사용가치가 낮아도 가격이 낮으면 임차인을 맞출 수가 있다. 싸게만 주면 임차를 못받아서 생기는 스트레스가 없다는 것이다. 

 

과거 기준으로 보면, 역세권 소형 아파트는 거의 현금에 가까운 특성이 있고, 수요가 풍부하기 때문에 급전이 필요하면 조금 깎아서 내 놓으면 잘 나간다. 그래도 애매한 원룸이나 투룸(분리형 원룸) 형태보다는 제대로 갖추어진 거실+투룸 정도가 미니멈 기준으로 1인가구도 이러한 곳을 선호하고, 신혼부부 정도까지의 수요를 커버하는 형태이다.

출처:아이플러스

상업용 부동산은 들어와서 돈을 벌어야 하는데, 유동인구가 없다면, 임차가격이 아무리 낮더라도 들어오지 않는다. 누군가 호구 잡았다! 라고 들어왔다 하더라도, 열악한 입지를 이겨낼만한 특별한 기술이 아니면 해결되지 않는다. 주식은 헤비급에서 플라이까지 거기에 아마추어까지 핸디캡 없이 같이 싸우는 시장이며, 불공정 경쟁이 난무한 시장으로 본다. 일반인들이 전문적인 기관과 외국인을 이겨내야 한다는 것이 사실이다. 돈의 전쟁에서는 큰 돈이 작은돈을 잡에 먹게 되어있는 구조이다. 기관과 외국인과 개인이 싸운다는 것이 기본적으로 전제가 맞지 않다. 그렇기에 주식시장에서 그들을 상대로 이기려고 하기보다는, 시장수익률을 따라가는 것이 장기적으로 훨씬 더 가치가 있다고 본다. 특히 국내가 아닌 해외 지수들(대표적인 미국 지수 s&p500, 나스닥100,다우30)만 보아도 과거 차트가 그 것을 증명해 준다고 본다. 그렇다고 이것만 정답이 있는 것은 아니다. 개인은 기관과 외국인이 가진 단점을 최대한 공략하는 것도 좋은 방법이다. 

 

첫째, 투자할 때는 하고, 하지 않을 때는 정리하는 방법이다.(기관과 외국인은 의무보유조건이 있기때문)

둘째, 게릴라 처럼 치고 빠지는 방법

셋째, 매복작전

넷째, 소수 종목에 집중(물론 우량하고 저평가되어있는 기업으로 선정되었다고 가정했을 때)

 

인간의 심리상 수익이 나면 팔고 싶은 마음이 늘 존재하기 마련이다. 특히 주식은 쉴새없이 오르내리는 호가창만 보더라도 마음이 조급해진다. 그렇기에 더욱 클릭한번으로 쉽게 매도할 수 있다. 그러나 부동산은 거래 규모가 일단 크고, 비용자체가 높아 쉽게 사고팔고 할 수가 없으며, 세금규제 등으로 빠르게 치고빠질 수도 없다. 이렇기에 자연스럽게 장기투자가 가능하다. 하지만 주식도 장기투자가 가능하지만, 거래비용이 작아 쉽게 사고팔고 해버린다는 것이 단점이다.

이러한 이유로 수익측면에서 바라보아도 부동산이 어퍼컷정도라면 주식은 잽을 날리는 정도이다. 부동산은 한방 크게 먹을 수 있다면, 주식은 계속해서 누적수익이 반복되어야 한다는 것인데, 이게 정말 어렵다는 것이다. 특히 일반 직장을 다니는 사람들이라면, 즉각적인 대응이 너무나도 어려운게 현실이기 때문이다.  

 

주식은 단기간 변동성이 큰 반면에, 부동산은 정보편차가 주식에 비해 상대적으로 작고, 한국 아파트의 경우 표준화 된 상품이라서 가격 비교가 매우 쉬운 편이다. 우열관계가 거의 공식화 되어있어 몇가지 중요한 것들만 알면 대략 알 수 있고, 가장 중요한 것은 사용가치가 있고, 누구나 필요로 하는 필수재라는 사실이다.  또한 부동산은 상대적으로 안정적이라 레버리지를 최대한 끌어쓸 수 있다는 것도 장점이다.

현재 부동산의 각종 규제, 세금 등의 문제가 꾸준히 이어지고 있음에도 부동산은 하루가 멀다하고 신고가를 갱신하는 2021년을 되돌아보며, 포모증후군이 너무 심하게 많이 왔다고들 한다. 나또한 그렇다. 아무튼 여러모로 고민이 많겠지만, 자산시장은 사이클주기이며, 당연히 기다리면 기회가 온다는 뜻으로 보여진다 자산 시장 분위기가 나빠진다고 발을 빼는 것이 아니라, 꾸준히 공부를 하여 내공을 쌓고 자신의 캐파를 더 늘려 놓는다면 기회가 왔을 때 영끌을 하는 것이 좋다고 생각한다. 영끌은 이러한 자산시장이 급등했을 때 따라잡는다고 하는 것이 아니라, 주변에서 미쳤다고 할 정도의 공포에서 사는 것이다.

 

또 다른 시선으로는 대체적으로 자본주의 성향을 강하게 띄는 나라들은 주식 투자 수익률이 더 높다고 하여, 주식투자를 주장하는 사람들도 있다.

이유는 크게 두가지 인데, 첫째는 주식투자는 보통 인플레이션을 선제적으로 반영한다. 둘째는, 기업 특성상 부가가치 창출을 위해 부단히 노력한다. 이 두가지 이유에서 주식투자가 부동산 투자보다 수익률이 훨씬 높다고 생각하여 주식투자를 선호하는 사람들이 있다. 자본 시장에서 인플레이션의 선제적 반영과 기업 이익을 위한 부가가치의 최대화는 마치 활활 타오르는 장작에 기름을 쏟는 꼴이라고 할까? 여기에 한가지 더, 한국의 경우에는 세금이 적다. 이는  기름을 쏟는 장작에 산소까지 공급한다는 것이다.  

투자는 자신의 성향에 맞아야 어렵지 않게 느껴져서 계속 이어나갈 수 있다. 어떤 투자가 더 좋거나 나쁘다고 획일적으로 말할 수는 없을 것 같다. 결국 부동산 투자든, 주식 투자든 개인의 취향이며, 궁극적인 목적은, 자산증식이 아닐까?