2023년 새해 부동산 규제 변경

최근 주식, 코인, 부동산 등 자산시장의 하락이 심상치 않다. 금리인상 등 여러 여파로인한 문제가 크고있어, 정부에서도 이를 다시 상승시키기 위한 완화요건으로 규제를 푼다고 한다. 이 중에서 2023년에 달라지는 부동산 제도에 대해서 알아보도록 하자.

■ SUMMARY
- 재건축의 안전평가 기준 하향, 공공기관 2차진단도 요청때에만 실시한다.
- 세부담 상환율, 주택 수 관계없이 150%로 일원화 적용, 2주택자는 중과세 폐지
- 주택담보대출(생활안정, 임차보증금 반환목적) 규제의 완화
- 공공분양 미혼청년 특공도입 예정

최근 부동산 시세의 흐름이 심상치 않다. 2014년 이후 꾸준한 상승세를 보였던 아파트 가격이 9년만에 하락세로 돌아섰다.  이에 정부가 부동산 시장의 연착륙을 유도하고, 매매시장활성화를 목적으로 부동산 세제부터 다주택자 규제까지 대거 규제를 풀어줄 예정이라, 2023년에는 큰 변화가 예상되고 있다.

■ 1월, 증여 부담 증가 및 재건축 용이

2023년부터 과세표준 산출 시 실거래가 수준의 시가인정액을 적용한다. 이에 따라 증여에 따른 취득세 부담이 올해보다 크게 늘어날 것으로 예상되며, 증여 시 양도세와 관련있는 '이월과세 적용기간'도 현행 5년에서 10년으로 연장되는 등 절세 요건이 까다로워진다.

재건축을 위한 안전진단 규제도 완화된다. 1월부터 구조안전 항목에 대한 가중치 50%에서 30%로 줄어들고, 주거환경과 설비노후도 비중은 30%로 높아지며, 판정기준도 완화되어 조건부재건축이 가능한 점수를 44~55점 이하로 조정하여 45 이하이면 바로 재건축 추진이 가능해지도록 했다. 조건부재건축 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)도 지자체의 요청이 있을 경우로 한하여 실시하기로 하였다.

월세 세입자의 경우 1월부터 세액공제 한도가 15%로 확대된다. 2023년 연말정산분부터 총급여 5500만원 이하(종합소득세 4500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 15%까지 월세세액공제를 받을 수 있다. 총 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)인 경우 12%로 공제 비율이 확대된다.

보유주택에 대한 담보대출 규제가 상반기 중에 완화될 예정이며, 생활안정자금 목적 주택담보대출에 적용돼오던 별도의 대출한도(2억원)가 폐지되고, 기존 LTV, DTI내에서 대출을 관리할 예정이다. 임차보증금 돌려주기 위한 목적 주담대가 허용되고, 임차보증금 반환되출 보증한도는 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다. 추가적으로 다주택자와 등록임대사업자에 대한 주담대 규제도 완화하여 LTV 30~40% 수준에서 대출을 허용할 예정이다.

■ 6월부터 종부세 완화 및 임대차 신고 의무

1가구 1주택자는 기본공제금액이 현행 11억원에서 12억원으로 상향되고, 2주택자 등에 대한 기본공제금액도 9억원으로 올라간다. 2주택자에 대한 다주택 중과세가 폐지돼 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받는 대신 최고 적용 세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다. 보유한 주택 수에 따라 다르게 적용되던 '세부담 상한율'도 150%로 일원화된다.

주담대 채무 부담 완화를 위해 보유 주택 6억원 이하 차주가 실직, 폐업, 질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년 유예해주는 제도가 시행된다. 안심전환대출(주택가격6억원 이하, 대출한도 3억6천만원)과 적격대출(주택가격 9억원 이내, 대출한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'도 내년 중 1년 동안 한시 도입된다. 이를 적용받으면 9억원 이하 주택 구입 시 연 4% 금리로 5억까지 대출 받을 수 있다.

■ 부동산 하락 전망

평생 일해 돈을 벌어도 집값 오르는 속도가 빠르다고 했던게 엊그제 같은데, 이로인해 영끌족들이 최근 금리인상 등으로 인해 월급여의 60%이상을 주택 이자로 고스란히 납부하고있다. 이에 영끌족들이 엄청난 부담을 느끼고 있다. 왜 그때 굳이 무리해서 집을 삿을까 자신들을 탓하고 있다고 한다. 무리한 대출금, 그에 따른 대출 이자, 가중적으로 부동산 가격의 하락, 불과 몇달사이에 이루어진 일들이다. 여기에 역전세, 집값 하락스트레스 등등 너무나 많은 투자자들이 고생을 하고 있다. 최근  주식, 코인, 부동산 할 것없이 모두 다 하락하고 있는 경기 하락 시점에서, 정부에서도 많은 완화대책을 세우고 있지만, 분명한건 투자자 보호 강화에 한국도 힘써서, 투자자 보호장치를 마련했으면 좋겠다.