대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가

대한민국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가

저자 : 최진곤

출판 : 원앤원북스

---

1. 위기 다음에는 반드시 기회가 온다. 그 기회를 잘 잡아야 한다. 갑자기 찾아오는 기회를 잡기 위해 부동산에 대한 관심을 꾸준히 갖고, 어느 정도의 현금은 항상 확보해둬야 한다.

2. 부동산 시장의 변곡점을 잘 살피면 분명 기회가 있다. 남들이 보지 못하는 틈새시장을 눈여겨보자. 소문난 잔치에 뒤늦게 뛰어들어봐야 먹을 게 없을 확률이 높다. 남들이 보지 못하는 틈새시장을 노려야 큰 수익을 얻을 수 있다.

3. 인생도, 사람도, 투자도, 다 때가 있다. 경기 여건이 안 좋을 때 굳이 무리해서 투자하는 것 보다 투자해야 할 때 투자를 해야 수익이 크다.

4. 투자에 반대하는 가족이 있다면 지속적으로 설득하고, 같이 투자에 관심을 기울이도록 하는게 좋다.

 

우선 본인이 가지고 있는 자금으로 할 수 있는 투자를 하고, 서울로 입성하는 전략을 짜야 한다. 서울에 아파트만을 사야 한다고 주장하는 전문가들은 현실을 잘 모르거나, 장기적으로 틀릴 일이 없는 원론적인 이야기만 하는 것이다. 개인의 상황을 고려하지 않은 조언에 휘둘릴 필요없다.

 

5가지 지뢰밭만 피해도 실패가 없다.

1. 기회기부동산

2. 쇼핑몰 상가

3. 지역주택조합아파트

4. 호텔객실분양

5. 다세대주택

- 다세대 주택역시 주의를 요한다. 결론부터 말하자면 다세대주택은 최근 부동산 투자 트렌드와는 부합하지 않은 물건이다. 확신이 없는 상태에서 다세대주택에 손을 대는 건 지뢰를 밟는 것과 같으니 주의해야 한다.

 

단기 수익률에 일희일비하지 말고 장기적으로 수익률을 높이는 현명한 투자를 하길 바란다. 기회는 얼마든지 있다. 투자 트렌드가 어떻게 변하는지 관심을 기울이고, 약간의 용기와 투자자금만 있으면 투자할 곳은 정말 많다. 

 

신혼부부들에게도 오피스텔은 메리트가 있다. 내집마련 직전에 임시로 거주할 수 있는 곳이기 때문이다. 공부상 업무용 오피스텔은 건축법상 주택으로 간주되지 않기 때문에 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있다. 따라서 오피스텔을 직접 매입해 거주하더라도 청약에서는 무주탁자격이 유지된다. 갖고 있는 예산에 맞춰 오피스텔을 직접 매입해 신혼살림을 차리고, 목돈을 모은 후 청약을 노리는 신혼부부들이 많다.

 

무엇보다 신규 입주하는 오피스텔은 초기 임대료가 상당히 저렴하다. 물량이 한꺼번에 많이 풀리면 서울의 고시원과 임대료 차이가 크지 않다. 고시원과 가격 차이가 크지 않다면 굳이 고시원에 갈 필요가 없어진다. 특히 신규 오피스텔은 가전제품을 옵션으로 포함하기에 세입자가 처음으로 사용할 수 있는 장점도 있다. 

 

이러한 장점을 보았을 때 내집마련 전단계 있는 세입자들이 오피스텔을 마다할 이유가 없다. 1인가구는 앞으로 계속 증가할 것이고, 부모에게 경제적으로 의존하는 20-30대 젊은 캥거루족이 매년 늘고 있다고 하지만, 1인 가구의 증가추이보다는 덜하다. 세대분화, 가구 소액화는 거스를 수 없는 세대가 되었다. 따라서 오피스텔은 꾸준히 인기 있을 것이며, 투자 전망도 좋다. 무엇보다 오피스텔은 소액으로도 투자가 가능하기 때문에 자본금이 충분하지 않은 투자자라면 관심을 가질만 하다.

 

물론 주의해야할 부분도 있다. 오피스텔은 공급수를 따져 관리비가 부과되기 떄문에 동일한 면적의 아파트에 비해 관리비가 높을 수 있고, 취득세도 4.6%에 달한다.6억원 이하 전용면적 85제곱미터 주택의 취득세가 1.1%인 것을 감안하면 차이가 꽤 크다. 하지만 아파트에 비해 매매가격이 저렴하기 때문에 충분히 좋은 투자처이다.

 

청약 가점이 높지 않다면 어떻게 해햐 할까? 무조건 핵심 지역 청약을 노리는 건 어리석은 일이다. 50점 이하라면 요행을 바라지 말고 과감히 다른 전략을 짜야 한다. 가점이 낮은 무주택자들 중에도 현금이 많은 사람과 현금이 낮은 사람으로 나뉠 수 있다. 가점이 낮은 무주택자들중에서도 자금이 있는 사람들은 전략적으로 전용면적 85m2를 초과하는 대형 평수를 노리는 것이 좋다. 

 

청약가점이 낮고 자금이 많지 않으면 서울보다는 수도권 지역 아파트가 저렴하다. 분양가가 저렴한 지역 위주로 청약을 노려야 한다. 가점이 낮고 현금이 많지 않은 투자자라면 전략적으로 조정대상지역이 아닌 곳의 청약을 노릴 필요가 있다.

 

오피스텔 투자는 입지와 가격이 핵심이다.의외로 좋은 투자 기회를 쉽게 찾을 수 있을 것이다.

오피스텔 투자의 가장 큰 장점은 무엇일까? 바로 적은 돈으로 투자가 가능하다는 점이다ㅐ. 3~5천만원 정도의 비교적 소액으로 투자가 가능하고 다달이 월세도 받을 수 있다. 청약시 무주택으로 인정받을 수 있어 내집마련에 성공하지 못한 무주택자들에게도 굉장히 유용한 투자처다. 

 

부동산 투자의 꽃은 아파트 투자라고 해도 과언이 아니다. 왜냐하면 다른 부동산에 비해서 거래가 잘 이루어지고, 가격 정보도 비교적 투명하게 공개되어 있어 너무 비싼 가격에 덤터기를 쓸 가능성이 낮기 때문이다. 따라서 부동산 투자를 처음하거나 어느 정도 투자금이 있다면 아파트에 투자하는 것이 비교적 안전하게 자산을 불릴 수 있는 길이다. 문제는 갖고 있는 투자금이다. 갖고 있는 투자금의 규모에 따라 투자할 수 있는 아파트와 입지 조건이 달라진다. 

 

강남 아파트를 살 충분한 자금이 없다면, 다른 전략을 펼쳐야 한다. 많은 사람들이 너무 핵심지역 위주로만 투자하려다 보니 투자할 시기를 놓치고 만다. 핵심지역에 입성할 투자금을 모으기 위해 열심히 노력했는데, 정작 핵시 지역의 아파트 가격이 애써 모은 투자금보다  빨리 올라 시간만 낭비하는 경우가 많다.

 

돈을 모아서 핵심지역의 아파트를 사는 것 보다 감당할 수준의 대출을 받아 핵심 지역에 빠르게 입성하는 것이 더 낫다. 대출을 받아도 핵심 지역 아파트를 살 수 없다면 다른 전략을 써야 한다. 가장 현실적인 대안은 수도권 내 가격이 저렴하고 발전 가능성이 큰 지역을찾는 것이다. 현재 자신이 갖고 있는 투자금의 범위 내에서 저평가 된 곳을 찾는게 아파트 투자의 핵심이다. 

 

분양권 거래의 가장 큰 단점은 실물이 아직 없는 상태에서 미래가치를 판단하기가 어렵다는 점이다. 그러나 향후 개발계획 등을 토대로 미래가치가 얼마나 높아질지 예측만 잘하면 투자 수익을 극대화 할 수 있다. 

 

간혹 계약금을 완전히 포기하는 아파트 분양권도 살 수 있기 때문에 비교적 저렴하게 내집마련을 하고자 한다면 마이너스 프리미엄의 분양권을 노려보자. 물론 입지나 공급 물량, 투자 가치 여부는 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 

단독주택은 세금혜택이 크기 때문에 많은 사람들이 은퇴 후 단독주택을 매입해 세를 받고는 한다. 하지만 최근 수도권 공시지가와 공시가격이 급상승하면서 웬만한 서울 단독주택은 9억원을 훌쩍 초과하게 되었다. 

 

여유자금이 있다면 무조건 강남의 똘똘한 한채로 갈아타거나, 차선책으로 서울 핵심지역에 투자하는게 좋다.

 

투자자금이 서울 아파트를 살 수 없을만큼 적다면 무작정 돈을 모아서 원하는 지역의 아파트를 사겠다고 마음먹기보단 일단은 발 빠르게 움직이는 것이 좋다.

 

즉 현금을 갖고서 돈을 모으는 것보다 비조정대상지역이라도 오를 만한 가치가 있는 아파트를 찾아내 여러채 투자하는 쪽이 서울 핵심 지역 아파트와의 갭차이를 줄이는 데 더 효율적이고 용이하다. 물론 투자가치가 있는 지역을 발굴할 수 있는 능력을 키워야 가능한 방법이기는 하다. 

 

비조정대상지역은 양도소득세 역시 일반 과세이므로 거주 요건도 필요없어 세금 걱정이 덜하다. 다만 현재는 비조정대상지역이라 할지라도 추후 좆어대상지역으로 편입될 수도 있기 때문에 누구나 알고 있는 유망한 비조정대상지역은 위험할 수 있다. 

 

세계경제가 악화될 수 있다는 외부 변수도 고려해봐야 한다. 그러나 외부 변수가 커지지 않는다면 우리나라, 특히 서울 핵심 지역 부동산은 계속 오를 것이다.  부동산 투자자가 항상 주시하고 있어야 할 변수들을 정리하면 다음과 같다.

1. 현정부의 부동산 정책

2 무역전쟁 등 국가 간 분쟁

3. 선거 결과의 여파

4. 규모가 큰 부동산 개발계획

 

부동산투자의 두가지 투자 원칙

1. 남한테 피해를 주지 않는 투자를 하면 된다.

2. 고위공직자들이 간혹 저지르는 부정처럼 다른 사람들이 모르는 내부 정보를 활용해 투자하지 않으면 된다.

이 두가지 원칙만 지키면 얼마든지 투기꾼이 아닌 투자자로서 존경받을 수 있다.

 

내 인생을 바꿔줄 부동산투자의 터닝포인트가 되어준 책으로 너무 유익했던 시간이었다. 미래를 예측하기 보다는 적어도 나도 할 수 있다라는 자신감을 얻게 해준 되게 고마운 책이다.