좋은 집 구하는 기술_내집마련, 3기 신도시

좋은 집 구하는 기술

저자: 김인만,아임해피,월천대사,새벽하늘

출판: 위너스북 

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아파트의 네가지 핵심가치

1. 시장가치 - 부동산 정책, 금리, 입주 물량 등 부동산시장변화로 투자심리 영향으로 형성되는 가치

2. 현재가치 - 아파트 현재가격을 형성하는 요소, 학군, 교통,편의시설,환경,세대수,연도,브랜드,층, 동, 라인, 타입 등 

3. 미래가치 - 현재가치에서 향후 개선될 수 있는 가치, 개발호재, 도로교통, 지역개발호재 등 

4. 내재가치 - 아파트를 비롯한 주택이 품은 본연의 가치인 땅의 가치, 비슷한 가격이라면 용적률 낮고 대지지분 높은 아파트가 내재가치가 높다.

 

부동산 규제 완화 대책이 발표된다는 것은 부동산시장이 지나치게 냉각되었다는 것으로, 지금은 어렵지만 몇 년 후 반등할 확률이 높다는 시그널이다. 정부에서 규제 완화 정책이 나와도 이제는 어렵다고 혼자 단정 짓고, 보유하던 부동산을 팔거나 계쏙해서 전세만을 고집한다면, 역시 몇년 후 후회하는 일이 생길 가능성이 크다.

 

청약 당첨 입주시 발코니 확장은 특별한 이유가 없다면 필수로 선택하는 옵션이다. 시스템 에어컨 또한 발코니확장과 마찬가지다. 가구 관련하여 붙박이장은 수납공간 확보를 위해 필요한 경우가 많다. 그래서 가급적 선택하는 것이 좋고, 드레스룸이나 가족 서재는 개인별 선호도 차이가 있다. 

구분	옵션	비고
필수	발코니확장	반드시 하는 것이 좋음
	시스템에어컨
추천	현관중문	가급적 하는 것이 좋음
	화장실/다용도실	화장실은 유지하는 것이 좋음
	마이너스 옵션	풀인테리어 공사 시에만 선택
취향	드레스룸 / 다용도실	개인 취향으로 하고싶은 분들만 하면 됨
	가전
	바닥 타일/대리석

아파트 가치를 높이는 플러스 요인은 산, 강, 호수, 바다, 골프장 등의 조망, 공원, 녹지 등 주변 환경의 쾌적성, 공공기관, 병원, 쇼핑몰 등이 있다. 그러면 가치를 떨어트리는 마이너스 요인에는 어떤 것이 있을까. 마이너스 요인은 소음을 유발하는 도로, 철길, 비행장 등과 악취를 유발하는 화학 공장, 쓰레기 소각장, 축사 등이 있다. 그 외 교도소, 장례식장 등 혐오시설과 교통체증을 유발하는 버스터미널도 마이너스 요인이다. 

 

아파트 가치는 세대 수가 포함된 현재 가치뿐만 아니라 미래가치, 내재가치, 시장가치가 종합적으로 반영되어 결정되어 세대수만으로 아파트 가치가 결정되지는 않는다. 분양광고를 볼 때, 크게 쓰인 세대수 문구만 볼것이 아니라 여러가지 조건을 찬찬히 따져봐야 후회없는 선택을 할 수 있다.

 

매년 물가는 상승할 수 없고, 상황에 따라 등락이 있을 수 있지만 인플레이션에 따른 화폐가치 하락과 지가 상승을 감안하면 서울 등 도심지역 아파트 가격은 장기적으로 우상향한다.

 

이미 개발이 완료된 도시이 서울은 마곡지구를 끝으로 더 택지개발을 할 땅이 없는 상태이다. 결국 노후화된 도심지역이나 아파트를 다시 재건축하는 재건축, 재개발을 할 수 밖에 없다. 그 때문에 서울에서도 아파트가 들어선 지 오래된 강남 4구에 재건축 사업이 집중되어 있다. 반면, 재개발 사업은 아파트 단지보다 조그 더 넓은 범위로, 낙후되거나 오래된 도심지역 일대를 일괄적으로 개발하기 때문에 강남 외 강북 도심지역에서 주로 진행된다. 당장 보기에는 오래되어 낙후된 찌그러져 가는 아파트나 주택, 빌라지만 희소가치가 높은 서울 도심 새 아파트로 변신할 귀한 몸이기 때문에 재건축, 재개발 가능성이 있는 부동산은 지금 당장의 모습이 아니라 향후 미래의 모습을 그려보면서 가치를 판단해야 한다. 가끔 재건축 예정 단지를 보며 이렇게 오래된 아파트가 왜 이렇게 비싼지 이해가 안된다고 말하는 사람이 있는데 미래가치를 보지 못해서 하는 말이다. 

 

절대 다주택 투기를 해서는 안된다. 계속 상승만 할 수는 없고, 조정장이 올 수 있으며 예상치 못한 상황이 발생할 수도 있기 때문이다. 상승이 달콤한 꿀맛이라면 하락은 매우 고통스러운 비극이다. 물론 상승폭에 비하면 하락은 제한적이고, 서울 등 도심지역 아파트 가격은 물가상승에 따른 화폐가치 하락과 지가 상승, 희소가치 등 영향으로 장기적으로는 우상향한다. 실수요자들은 아파트 가격이 오르며 많이 올랐다고 하고, 내려가면 또 불안해서 내 집 마련을 못하는 경향이 있다. 여유자금으로 거주가 필요한 실수요자라면 무리하지 않는 범위 내에서 내 집 마련을 하는 것이 좋다. 정부도 실수요자들을 위한 기회의 문은 여전히 열어두고 있다. 시장 분위기에 너무 일희일비 하지 말고 3기 신도시, 신혼희망타운 등 새로운 기회를 잡아보기 바란다.

 

85m2 초과 가점제 물량은 100% 무주택자를 대상으로 하고, 추첨제 물량에서도 무주택자75% 우선공급이 적용된다. 가점이 낮은 무주택자라도 당첨될 확률이 아주 높아진 것이다. 이에 따라 청약 가점이 낮은 수요층이 이번 제도 변화를 계기로 인기 지역 전용 85m2 초과주택에 몰릴 가능성이 크다. 단, 가점이 낮은 무주택자인 경우이다.

 

무주택자에게 두가지 선택이 있다. 당첨 확률은 낮지만 비교적 안정적으로 투자할 수 있는 청약과, 매수 기회는 많지만 섣불리 결정하기 어려운 기존 주택이다. 9.13대책 정책과 세제 측면에서 바뀐 내용이 많아 어려운 것은 사실이다. 하지만 단 한가지 확실한 사실은 무주택 실수요자에게 기회를 주고 있다는 점이다. 자금 조달과 생활권을 고려해 적극적으로 주택을 매수에 임한다면, 무주택자에게는 더없이 좋은 기회가 될 것이다.

 

서울 업무지구까지 1시간 이내 위치한 아파트 3개

1. 고양시 덕양구 삼송2차 아이파크

2. 수원시 영통구 자연앤힐스테이트

3. 부천시 중동 미리내금호한양한신

 

무주택자들, 저와함께 부동산 열심히 공부해서 내집마련에 성공해보아요ㅜㅜ 오늘부터 3기신도시 사전청약(특별공급)이 시작되었는데요, 저는 특별공급에 해당되지 않아서 더우우우우욱 우울한 하루네요. 일반공급을 넣어야 하는데, 전체 물량의 15%라니..너무 한거 아닌가요. 2030세대들 3기신도시 들어가라고, 영끌해서 투자하지말라던 정부.. 그런데 정작 2030세대들은 청약 당첨을 제로에 가까운 수준으로 만들어 놓으시다니.. 대단하세용..ㅜㅜ