일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 조건

최근 한국은행에서 3.5% 기준금리 동결을 밝혔다. 최근 급매물들의 증가에 이어, 정부는 일시적 1 가구 2 주택 비과세에 대해 많은 분들이 관심을 갖고 있다. 요즘 같은 부동산 시장에서 정책이나 기준, 세법 등이 지속적으로 변하기 때문에 본인이 해당되는 게 어떤 부분이 있는지 알고 있는 것이 중요하다.

 

정부의 입장에서는 몇년간의 지속적인 부동산 투기 시장을 잡기 위해 노력해 왔다. 쇼핑을 하듯이 여러 채를 구입하고, 이러다 보니 파생되어 오는 효과까지 이어졌고, 국민이라면 누구나 누려야 할 주거 보장권이 제대로 이행되지 않고, 투기성이 짙어졌다. 이에, 정부의 입장에서는 치솟는 집값을 안정화시키고, 투자자들의 매도를 유도하기 위해 세법을 변경해 왔다. 여기서 피해를 줄일 수 있는 게 일시적 1 가구 2 주택 비과세이다.

현실적으로 이는 투자의 요소로 이용될 수 있지만, 다른 곳으로 이주하기 위하여 일시적 2주택 상태가 되는 사람들이 있는데, 이럴 때 세금 차이가 많이 나기 때문에 자세히 알아두는 것이 핵심이다.

차례
1. 양도소득세란? 양도세율
2. 일시적 1가구 2 주택 비과세 요건
3. 조정지역 일시적 1가구 2 주택 비과세 요건
4. 양도소득세 감면되는 경우

1. 양도소득세란?

내가 부동산을 판매했던 가격(양도차액) - 내가 부동산을 샀던 가격(취득가액) = 매매차익(양도차액)의 전제조건이 바로 양도소득세이다. 이런 양도소득세는 일반적 세금과 같이 누진세이다. 양도차익에 따른 과세표준에 따라 최저 6%에서 최대 45%의 세율이 적용된다.

양도소득세 중과세율

추가적으로 다주택자에게는 양도소득세를 중과하고 있다. 다주택자의 매물이 잠긴다거나, 증여가 증가되었다는 얘기를 주변에서 들어보았을 텐데, 바로 이러한 중과세율 때문에 다주택자는 주택판매보다 다른 대안을 찾는 것이다. 

 

2022년부터 부동산 침체가 지속되는 가운데 양도세 중과 폐지에 대한 논의가 지속적으로 진행중이다. 양도세 중과세는 조정지역 주택에 적용되는 것으로 기본세율에 20~30% 가산하는 방식으로 현재 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 한시적으로 중과세를 적용하지 않는다.

2. 일시적 1가구 2주택 비과세 3가지 요건

1주택을 보유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 3가지 요건을 충족하면 종전주택에 비과세가 적용되는 제도로서 그 요건은 다음과 같다.

1. 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후 신규주택을 취득
   : 기존 주택 취득한 날로부터 1년 이상 되었을 때, 이사를 준비해야 함
2. 종전주택을 2년 이상 보유한 상태
   : 기존 주택 양도일에 1가구 1주택 비과세 요건에 만족해야 한다.
3. 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도

마지막 3번째 조건에 변화가 있다. 조정대상지역의 주택을 신규취득한 사례에 대해 2년 이내의 처분 또는 1년 이내 처분과 1년 내 전입 등 강화된 요건이 지난 정부의 부동산 규제 정책에 따라 적용되어 왔으나, 현재는 3년 일괄 적용되고 있다.

 

새롭게 취득한 부동산 주택이 아닌 분양권인 경우에는 일시적 1가구 2주택 비과세 제도의 활용이 가능하다. 마찬가지로 기존 본인이 소유 중이던 주택을 3년 이내에 양도하면 되고, 분양권은 입주의 권리이지 실체가 존재하는 부동산이 아니기 때문이다. 이러한 특수성을 감안하여 3년을 계산하는 기산일은 아파트 준공일부터 적용하게 된다.

2-1. 1세대는 어디까지로 보나?

1세대는 세대를 함께하는 직계존/비속이다. 즉 배우자, 부모, 자녀 형제자매, 배우자의부모/형제자매를 말하며, 배우자와 자녀는 세대를 달리해도 1세대이다. 단, 자녀의 경우 예외 케이는 있다.(30세 이상, 기혼, 30세 미만 소득 있음)

 

세대분리 인정 요건은 다음과 같다.

1. 자녀의 나이가 만 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 일정 이상 소득이 있는 경우(월 70만 원 이상, 미성년자 제외)

3. 조정지역에서 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

조정지역 일시적 비과세요건

기존주택과 신규주택이 모두 규제지역에 있을 때만 강화된 요건이 적용된다는 것이다. 내가 사는 지역이 조정대상지역이고, 이사 갈 곳이 주위의 더 큰 평수 아파트라면 이런 상황에 해당될 것이다.

4. 양도소득세 감면되는 경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도세가 감면된다.

 

2023년은 경제와 부동산 시장 상황 역시 녹록지 않은 환경이 지속될 것으로 보이기에, 절세를 통해 세금 지출을 최소화하는 게 오히려 수익을 올리는 방법으로 보인다. 세법은 지속적으로 변화하기 때문에 항상 정책이 어떻게 바뀌는지 경제지와 뉴스, 언론 등을 통해 정보를 습득하여야 한다.