최근 시중은행사의 주담대 평균 금리는 5% 이상, 최근 판매되고 있는 특례보금자리론은 4% 수준으로, 현금을 많이 보유하고 있지 않는 입장으로서, 무리해서 레버리지를 일으켜, 7~8억 정도의 주택을 구매하고 싶지는 않았다. 특히 부동산 침체기에 접어든 지금으로서는. 그래서 최근 결혼을 앞두고 있는 나에게, 신혼부부로서 적합한 내 집마련대출을 알아보다가, 디딤돌의 2차 개정 소식을 들었다. 단순히 소득 수준에 걸려 당연히 안 되겠지라고 생각해서 생각도 안 하고 있었지만, 2023년에 기존과 변경되었다는 소식을 듣고 바로 알아보았다.
1. 신혼부부 내집마련 디딤돌대출이란?
정부의 서민 신혼부부의 구입자금 대출에는 단연코 이 상품이 최고라고 생각한다. 단, 조건 맞추기가 매우 힘들다. 우선 순자산가액 5.06억 원 이하의 무주택 세대주여야 하고, 부부합산 소득이 연 7천만 원 이하여야 한다.(부부합산 7천 이 부분이 매우 아이러니한 부분이다. 신입사원 초봉이 요새 4천만 원으로 기준 잡아도 합치면 8천인데.. 해당되는 사람이 몇이나 될까 싶다.) 그리고, 신혼부부는 혼인기간이 7년 이내 또는 3개월(90일) 이내 결혼 예정자도 가능한데, 결혼예정자의 경우에는 청첩장이나, 웨딩홀 계약서로 구비서류를 제출하면 된다. 자세한 구비서류는 다음과 같다.
2. 구비서류
본인확인 : 주민등록증, 운전면허증, 여권 중 택1
대상자확인 :
- 주민등록등본 합가기간 확인 등 필요시 주민등록초본
- 단독세대주 또는 배우자 분리세대 : 가족관계증명원
- 배우자 외국인, 재외국민 또는 외국국적동포 : 외국인등록증 또는 국내거소신고사실증명
- 결혼예정자 : 예식장계약서 또는 청첩장
재직 및 사업영위 확인 : 건강보험자격득실 확인서
- (근로소득) 필요시 사업자등록증이 첨부된 재직증명서
- (사업소득) 사업자등록증
- 상기와 같은 방법으로 확인이 불가능한 경우에는 경력증명서, 위촉증명서, 고용계약서 등 이와 유사한 형태의 계약서 등
소득확인 : 소득구분별 아래의 서류
-(근로소득) 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서, 연말정산용 원천징수영수증(원천징수부 등 포함), 급여내역이 포함된 증명서 (재직회사가 확인날인한 급여명세표, 임금대장, 갑근세 원천징수 확인서, 일용근로소득지급명세서) 중 택 1
-(사업소득) 세무서(홈텍스) 발급 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서, 사업소득 원천징수영수증(연말정산용), 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 납부 계산서 중 택 1
-(연금소득) 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관 증명서 (연금수령액이 표기되지 않은 경우 연금수령 통장)
-(기타 소득) 세무서(홈텍스) 발급 소득금액증명원
-(무소득) 신고사실 없음 사실증명원
-(소득 추정 시) 최근 2개년도 건강보험/국민연금 납부확인서
주택 관련 : 토지/건물 등기사항전부증명서, 매매계약서(또는 분양계약서), 인감증명서
- 용도 확인 필요시 : 건축물관리대장
- 경매(공매)에 의한 주택취득 시 : 경락허가서(매각결정통지서)
- 소유권 이전 후 대출 취급 시 : 등기권리증
- 임대차 있는 경우 : 임대차계약서
소득 증명이 어려운 무소득자는 국민연금공단에서 발급 연금정산용 가입 내역서, 건강보험공단 발금 건강, 장기요양 보험료 납부확인서를 신청일 현재 최근 3개월 보험료 미납 없이 납부된 경우 인정되며, 소득 추정 시에는 다른 소득 또는 배우자 소득과 합산할 수 없고, 5000만 원 한도로 수득 추정 가능하다.
여기서, 대부분 전년도, 또는 당해연도 사업개시하였으나, 입증서류가 발급되지 않는 사업소득자, 퇴직자, 부부합산 소득이 2,400만 원 이하인 경우 무소득자로 간주되기 때문에 국민연금과 건강보험료 납부가 중요할 듯하다.
근로소득자의 경우 건강보험자격득실확인서로 재직을 확인하며, 디딤돌대출은 소득조건이 매우 까다롭기 때문에 아래 사이트에서 정확히 해당 조건을 살펴보는 것이 중요하다.
기금e든든
주택도시기금 대출상품소개, 대출신청, 대출신청현황 조회, 대출실행내역 조회, 소명자료 제출
enhuf.molit.go.kr
대출금리는 연 1.85%~연 2.7%로서 현재 상황에 단연코 최저금리다. 여기에 추가적인 우대금리를 적용받으면 2.7%보다 낮은 저금리로 대출을 실행시킬 수 있다. 아주 매력적이다. 단, 대출한도는 최대 4억 원 이내이며(LTV 80%, DTI 60% 이내) 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년 (거치 1년 또는 비거치)로 실행시킬 수 있다. 단, 면적은 전용 85m 2 이하이고, 읍/면 지역은 100m 2 이하이다.
3. 이용절차
이 상품의 팩트는, 대출한도 최대 4억(LTV80%, DTI 60%, DSR 안봄), 연 1.85%~2.7% 초저금리, 1년 거치 후 30년 만기로 선택, 우대금리 적용받아서 대출받으면 최고의 선택지라고 생각한다.
4. 대출 신청 자격 확인
우선 대출을 하기로 마음을 먹었다면, 대출신청 자격이 해당되는지 점검을 먼저 해보자. 주택도시기금 사이트에서는 주택구입자금계산마법사를 활용하여 7개의 자격문항을 거쳐 대출신청 자격을 확인할 수 있다.
이렇게 자격을 확인하였다면, 다음단계를 누르면 다음과 같은 메시지가 나오게 되는데, 확인을 누르고 넘어가자.
확인을 하고 넘어갔다면, 고객님의 대출신청 정보를 모두 입력하라고 나온다. 연소득이 본인은 얼마인지, 배우자는 얼마인지, 부채는 얼마인지, 자산 및 자녀는 얼마인지, 대출기간을 얼마나 잡을 것인지, 거치기간을 잡을 것인지, 우대금리는 어떤 게 있는지, 어디에 입주할 예정인지, 주택가격은 얼마인지 정보를 정확히 입력할수록 좋다.
예를 들어, 본인 6100만 원 소득 배우자 900만 원 소득(연소득 7천을 맞추기 위함)으로 잡고 본인 부채 5천만 원 잡고, 30년 체증방식상환, 1년 거치, 자녀 없음, 주택가격 5억 원의 인천아파트를 기준으로 4억(80% 한도 전부)을 받는다는 가정으로, 정보를 입력해 본다면 예상대출금액과 산출결과는 다음과 같이 나온다. 여기서 우대금리는 청약 3년 이상 36회 이상(우대금리 2번)을 선택했고, 부동산전자계약(우대금리 3번)을 적용하였고, 대출금리는 2.4%로 책정되었다.
체증식이 총 상환해야 할 이자는 많이 내지만, 물가상승률에 비례하여 화폐의 가치 입장에서 본다면 화폐 가치는 떨어지기 때문에 체증식상환이 더 나은 선택지이고, 신혼부부 디딤돌에서는 40년이 없고, 최장 30년까지만 선택할 수 있다. 게다가, 30년 동안 저 금액을 꼬박꼬박 갚을 생각은 아닐 거라고 생각한다. 부동산의 상승기에 접어들고, 주택가격이 상승한다면, 매도를 고려해 볼 수도 있기에 매월 내는 이자를 줄이고 매년 소득은 증가한다는 가정으로 보면, 팩트는 처음 내는 상환금을 최대한 줄이고, 나중에 많이 내는 방식인데, 1년 거치를 적용시키면, 1년간 상환금을 이자만 내기 때문에 1년 동안 같은 금액의 상환금액을 낼 수 있다. 비거치에 비해 총이자액이 많아지지만, 앞서 말했듯이 가능한 상환금액을 초기에 최소로 하고, 저축을 최대화하여, 10년 이내에 갈아탈 것을 생각하고, 부동산 가격의 상승과 화폐 가치 하락을 기대하기에 1년 거치, 30년 체증식 상환을 선택한 것이다.
대출이율은 2.4%면 현재시점에서는 너무 아름다운 숫자라고 생각한다. 이렇게 위와 같이 본인의 선택지에 맞게 주택계산기를 돌려보셨다면, 대출 신청을 하면 된다. 약 3~4일 정도에 승인된다고 하는데, 디딤돌대출의 경우에는 내가 가진 현금이 1~2억 정도인 신혼부부가 자산 뻥튀기를 하기에 좋은 대출이다. 저금리이기도 하면서, 대출한도도 80%까지 해주기 때문에 곧바로 4~6억 원의 아파트로 진입이 가능하다는 얘기이다.
신청을 하게 되고, 대출의 적격 판정을 받게 되면, 대출이 가능한데, 위에서 살펴본 바와 같이 내가 자격신청이 되는지 자세히 알고 있어야 한다. 그렇기 때문에 주택구입계산기를 꼭 돌려봐야 한다. 여기서 대출에 필요한 서류들은 모두 30일 이내에 해당되는 것만 인정이 된다고 하니, 참고하자.
중도상환수수료는 3년 이내 중도상환된 원금애 대하여 대출실행일로부터 경과일 수 별로 1.2% 한도 내에서 부과한다.
중도상환수수료 = 중도상환원금 X 중도상환수수료율(1.2%) X [(3년-대출경과일 수)/3년]
※대출계약 철회 시 중도상환수수료 면제
※2022년 2월 1일~6월 30일까지 원금에 대해 중도상환수수료 70% 감면
5. 참고자료
마치며
디딤돌이 2차 개정되면서 한번 더 관심을 모으고 있다. 자격에 해당되는 분들이라면 적극 디딤돌을 추천하나, 본인이 생각하는 부동산 매수시점은 본인의 상황을 다시 한번 점검해 보고, 적절한 시기를 판단했으면 좋겠다. 일반은행에서 고금리의 예적금을 찾는 것보다 2%대의 금리로 50만 원을 아끼는 것이 더 현명하다고 느끼는 요즘이다. 본인의 상황에 맞게 특례보금자리론이 더 유리할지, 디딤돌이 더 유리할지 생각해 보자. 여러분의 자산 증식을 응원합니다. 파이팅!
- 아티스트
- 부석순 (SEVENTEEN)
- 앨범
- 부석순 1st Single Album 'SECOND WIND'
- 발매일
- 2023.02.06
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