생애 최초 내집 마련대출 LTV 80% 가능

최근 생애최초 내 집 마련 대출과 관련해서 변화된 내용이 있다. 이에 취급 은행은 어디이며, 변화된 내용은 무엇인지 확인해보고자 한다.

한국 주택금융공사에서 실수요자에게 주택 가격의 최대 80%까지 주담대 보증을 지원하는 상품을 내놓게 되었는데, 그 동안 금액과 규제, 비규제 지역에 따라 주택가격의 60~70%의주담대를 받을 수 있었는데, LTV의 상한선이 올라가게 된 것이다. 이번에 생애 최초 주택 마련 수요자를 위해 80%까지 주담대를 보증하는 상품의 명칭은 "생애 최초 특례 구입 자금 보증"이다.

이름이 생소하긴 하나, 10월 31일에 출시되는 이 상품은 한국주택금융공사에 나와 있지 않긴 하지만, 이 글을 보는 시점에서는 한국주택금융공사에서 홈페이지에 생애 최초 특례 구입 자금 보증에 대해 공지를 해 줄 것으로 생각한다. 상세 내용은 다음 링크에서 확인해 보도록 하자.

https://www.hf.go.kr/intro/intro.html

HF intro

생애 최초 LTV가 80%가 되면 무엇이좋을까? 바로 대출 한도가 늘어나기 때문에, 자금이 넉넉하지 않은 상황에서도 과거 대비 자가마련이 수월하게 가능하다는 점이다. 깡통전세 등으로, 전세 시장은 얼어붙어 있고, 높은 금리로 인해 월세 시장이 활황을 띄고 있는 가운데, 세입자 생활이 아닌 자가 마련을 하고자 하는분들에게는 대출 한도가 10~20% 늘어나는 것이니, 당연히 반가울 것이다.

그러나, 생애최초 특례 구입자보증을 실시한다고 하여, 주택 구입을 위한 수요가 늘어날 것 같지는 않다. 왜냐? 바로 대출 금리가 너무 높다. 현재 한국주택공사에서 제공하고 있는상품으로 보금자리론이라는 상품이 있는데, 주택담보대출 중에서 가장 저렴한 상품이라고 보면 된다. 보금자리론을 기준으로 본 고정금리는 최장기로 했을 때 4.45~4.55로 높은 편이다.

그렇기에 5억원의 주택 구입을 위해 80% 대출을 실행시키고, 4억에 대한 매달 이자를 계산하면, 대출이자가 상환 방식에 따라 조금씩 다르겠지만, 원리금 균등으로 적용하였을 때 약 170만원의 대출 이자를 내게 된다. 그렇기에 월급이 280만원인 사람을 기준으로 대출 이자로서만 170만원이 나가기 때문에 상당한 부담이라고 생각한다. 때문에, 평소 자금력이 있는 도움을 받을 수 있거나, 이자가 충분히 가능한 케이스만 대출을 받을 것으로 보인다.

바뀐 내용은 무엇일까?

생애 최초 특례 구입 자금 보증을이용했을 때와 이용하지 않았을 때를 비교해보면, 그동안 생애 최초로 주택을 마련하는경우 은행별로 담보 인정비율이나 소액 임차보증금에 대한 설정 규정이 달라 상한선까지 모두 대출을 받지 못하는 경우가 많았다. 그런데, 생애 최초 특례 구입자금 보증을 이용하면, 집값의 80%에 해당하는 금액에서 은행에서는 주담대가 가능한 금액을 뺀 부족분에 대해 은행에서 추가로 대출을 받을 수 있도록 만들어 놓았다. 아래그림은 한국주택금융공사의 생애 최초 특례구입자금보증을 이용하게 되었을 때 변경되는 사항이다.

바뀐 내용을 보면, 한도 안에서 최대한 대출을 가능하게 한 부분이 특징적이다. 정리를 해보면, 예전 LTV 최대한도가 있지만 100% 다 받지 못했으나, 이제는 LTV 최대한도까지 모두 대출이 가능하다는 말이다. 다만, 대상 주택 기준은 9억원을 넘길 수 없고, 오피스텔과 같은 비주택의 경우는 제외가 된다.

주택 금융 공사의 보증을 이용하는 경우 추가 대출 금액은 주택의 35%를 초과할 수 없게 되어 있고, 최대 보증한도는 3억원으로 다시 정리를 해보면 은행에서 대출받는 부족금에 대해 최대 3억원을 넘지 않는 한도 안에서만 받을 수 있다. 다만, 보증료의 경우 보증 금액과 기간 그리고 보증료율에 따라 계산이 되는데, 결국 모든 것이 전부 대출이기에 자금 계획을 정말 잘 짜야한다. 내가 감당할 수있는 대출의 범위가 아니라면, 평생 대출금 값느라 보낼 수 있다. 

취급하는 은행은?

하나은행, 제주은행, 전북은행, 우리은행, 신한은행, 수협, 부산은행, 대구은행, 농협, 기업은행, 국민은행, 광주은행, 경남은행 총 13곳이다. 

시장의 변화는?

1. 하락장을 바라보는 무주택자들은 현재 가격도 내키지 않는다.
더 떨어질 것을 기대하고 있으며, 그러기를 바라고 있기에 LTV 80%까지 늘린다고 해서, 매수를 바로 하느냐? 결코 아니라고 생각한다.

2. 금리 부담
부담해야 하는 월납입 이자가 월급의 50%를 넘어가게 되면, 누구라도 집을 사지 않으려고 할 것이다.  또, 전 세계적으로 경제 상황이 좋지 않아서, 청년을 기준으로 한국 주택 금융 공사에서 변동 금리였던 사람들의 금리 구제를 위해 안심전환대출을 시행한 바가 있기에 앞으로 남은 금리인상도 주택 구입을 망설이게 하는요인이 된다.

모두가 보수적으로 접근하고 있는 시기인지라, 당분간 부동산 하락 흐름에 변동을 주지않을 가능성이 높지만, 꼭 내집마련을 해야하는 분들은 LTV80%까지 대출이 가능하니, 계획을 잘 세우셔서 내집마련 성공하시기 바랍니다.