서울 아파트 역대급 '거래절벽', 집값 급락하나?

지난 해 서울 아파트 시장의 거래절벽이 역대급으로 심화되었다. 이로인해 집값 하락의 전조로 볼 수 있을지 주목을 받고 있다. 

 

2일 서울부동산정보광장의 서울 아파트 거래량을 보면 지난해 연간 거래 신고건수는 총 4만 1713건(1일 기준)으로, 집값이 급락했던 2012년(4만1079건) 이후 9년 만에 최저치 수준으로 떨어졌다. 이 수치는 실거래 자료가 공개되기 시작한 2006년 이후 두번째로 적은 것이며, 특히 지난 9월부터 12월까지 4개월간 거래량을 보면 리먼 브라더스 사태로 글로벌 금융위기가 터진 2008년에 버금가는 수준까지 떨어졌다.

출처:연합뉴스

2012년 거래침체는 2008년 글로벌 금융위기 여파에다 참여정부가 만든 각종 규제, 반값아파트로 불린 보금자리주택 공급확대가 원인이었다. 반면 최근 극심한 거래절벽 현상은 금융당국의 강력한 돈줄옥죄기로 인한 대출규제와 금리인상, 집값의 대폭 상승 인식 등이 합쳐진 결과로 생각된다. 

 

특히, 대선을 앞두고 대선후보들이 앞다퉈 양도소득세 등 세금 규제 완화 공약을 내놓고 있으며, 시장이 관망세로 돌아선 것이 거래 실종의 주요원인이 아닐까 생각해 본다. 그동안 집값은 꾸준한 우상향, 고공행진을 이어왔으며, 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값은 1~11월까지 7.76% 뛰며 2006년 이후 최대 상승률을 기록했다. 전년도 상승률(3.01%)보다도 두 배 이상더 높다고 본다. 

출처:연합뉴스

비이상적인 집값 상승과 거래절벽 속에서 서울 외각지역에선 최근 직전 거래가보다 수천ㅁ만원씩 내린 하락 거래, 급매 거래들이 늘어나고 있는 실체이며, 도봉구 서원아파트 전용 40제곱미터는 지난달 3일 직전 11월의 거래가(4억 3000만원)보다 3000만원 낮은 4억원에 계약이 이루어졌다. 강동구 고덕그라시움 전용 74제곱미터도 지난달 15억 3000만원에 거래됐다. 같은 면적 동일 타입의 직전 거래는 지난 8월 16억 6000만워 인 것을 감안하면 1억 3천만원이나 낮게 거래되고 있음을 알 수 있고, 이 지표로 볼 때 확실히 하락전환 거래추세임은 맞는 것 같다. 

출처:헤럴드경제

시장에서는 3월 대선이 올 해 집값을 좌우할 가장 큰 변수로 떠오르고 있고, 당장 이달부터 총 대출액이 2억원 이상이면 차주 단위의 총부채원래금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출 규제가 더욱 강화됨에 따라 거래 부진이 한동안 지속되지 않을까 생각해 본다. 

 

어떤 전문가들은 데이터들을 기반으로, 본격적으로 하락했다라고 보는 전문가들이 많은 반면에, 이를 본격적인 집값 하락신호로 보기에는 무리라고 진단하는 전문가들도 있다. 이렇게 전문가들조차도 의견이 분분하다. 정작 시장 주요축을차지하는 공급에 있어서 지난해보다 올해 더 서울권 입주 물량이 줄어들기 때문에 하락으로 보긴 어렵다고 하는데, 이은형 대한건설정책 책임연구원은 "불안한 전셋값과 재개발, 재건축 활성화 등도 올 집값 견인 요인으로 보고 있다"고 전망한바 있다. 

출처: 픽사베이

다주택자는 양도세 중과 유예가 시행된 후 팔려고 매물을 거둬들이고, 매수자는 양도세 중과 회피 매물이 늘어 집값 하락한 뒤 사려고 관망하면서 거래 공백 상태가 지속되고 있으며,  집값 관련 통계자료를 살펴보아도 하락 지표들이 꾸준히 증가하고 있는 실정인데, 앞으로 어떻게 준비를 해야할지는 더욱 더 꾸준한 공부가 필요할 것 같다. 위기는 곧 기회라고 했던가.. 영끌은 정말 리스크가 큰것인가.. 공급과 대출규제가 집값 상승을 잠깐 멈출 수는 있겠으나, 잡을 수 있을까..

출처:이베스트투자증권